Gian Paolo Pingitore

Gian Paolo Pingitore

Gian Paolo Pingitore

NewTuscia – Normalmente una proposta d’acquisto irrevocabile, per essere considerata tale, deve contenere 3 punti fondamentali:

1)un prezzo offerto

2)un modo in cui viene corrisposto il pagamento (es. 100.000,00 euro totali, 20.000 subito, 20.000 entro 1 mese e il resto con il mutuo entro 5 mesi)

3)un tempo massimo di pagamento in cui concludere l’intera operazione

Senza uno di questi punti la tua offerta non può considerarsi reale, tuttavia con le nuove leggi urbanistiche e, vista l’ultima sentenza della cassazione in merito al certificato di agibilità (sentenza numero 2294 / 2017) , ci sono 2 punti che, secondo il mio parere, la proposta d’acquisto dovrebbe trattare nello specifico, per evitare di farti perdere tempo e soldi, nonché  recarti dei disagi e delle problematiche inutili durante la compravendita.

  • In primo luogo, è necessario per la tua tutela, il riferimento alla piantina catastale della casa che stai acquistando.

Il decreto legge del 31 maggio 2010 n.78 – art.14 dice chiaramente che nel momento del passaggio ci sarà un chiaro riferimento alla piantina catastale la quale dovrà essere esattamente identica allo stato dell’immobile che stai comprando.

Praticamente se la planimetria depositata al catasto non è conforme alla casa il notaio non stipula l’atto, inoltre  nel caso in cui devi prendere un mutuo,  la verifica della piantina sarà uno dei punti fondamentali per la conformità urbanistica dell’immobile, oggetto di perizia della banca.

La banca non eroga soldi per una casa la cui piantina non è conforme.

A fronte di queste cose, sulla proposta d’acquisto deve esserci il chiaro riferimento alla planimetria catastale, e, nel caso in cui non fosse conforme, deve esserci scritto espressamente che il proprietario si impegna ad adeguarla nella conformità delle normative urbanistiche vigenti.

  • Secondo punto importante è il riferimento al certificato di agibilità.

La sentenza numero 2294 / 2017 dice chiaramente che la mancanza del certificato di agibilità rende “teoricamente” l’immobile incommerciabile.

Se parliamo di un immobile storico, che non ha subito variazione negli anni, la mancanza del certificato è quasi scontata. Stesso discorso per gli immobili il cui titolo abilitativo proviene da una richiesta di condono.

Ben diverso per le case costruite in epoca posteriore al 1967 con regolare concessione edilizia o permesso a costruire.

In ogni caso è comunque un tuo diritto richiedere il certificato di abitabilità / agibilità perciò assicurati che sulla proposta d’acquisto ci sia un chiaro riferimento alla presenza del certificato.

In caso di assenza puoi comprare  comunque (sono discorsi che, nel nostro paese, richiedono comunque una certa flessibilità), ma, ti consiglio di verificare che l’immobile sia comunque idoneo ad ottenerlo; è necessaria perciò una verifica delle condizioni igienico – sanitarie e dei titoli abilitativi.

In tutto questo l’agenzia?

I riferimenti a questi due punti fondamentali tutelano inevitabilmente anche la parte venditrice, il compito dell’agenzia è quello di sensibilizzare il venditore ad adeguare eventuali non conformità prima di proporre in vendita la casa. Compito dell’agenzia è anche verificare la presenza del certificato di agibilità, avviando le pratiche necessarie nel caso in cui fosse assente o non rintracciabile.