Gian Paolo Pingitore
(NewTuscia) – 
La discesa dei prezzi e la drastica diminuzione delle compravendite degli ultimi anni hanno (quasi) ripulito la categoria degli agenti immobiliari eliminando le agenzie o gli agenti che puntavano al massimo risultato con il minimo sforzo.
Perciò siamo passati da una situazione di bagarinaggio e confusione totale, in cui figure professionali tipo il barista, il pensionato della piazza, e i portieri dei condomini, si improvvisavano agente immobiliare, ad una realtà che richiede sempre di più specifiche competenze tecniche e negoziali.
In pratica oggi “vendere una casa” è il risultato di un lavoro organizzato e di un investimento attuato dall’agenzia.
Non basta soltanto un cartello o una semplice telefonata.
Per questi motivi, lavorare con l’incarico in esclusiva è, oggi più che mai, l’unico accordo che garantisce ad un venditore un servizio adeguato; l’incarico esclusivo richiede un impegno dell’agenzia (e non del proprietario) a sviluppare attività pubblicitarie e di marketing al fine di raggiungere la vendita.
Per investimento non si intende chiamare l’agenzia vicina e chiedergli se “per caso” ha un cliente, ma effettuare una spesa consistente in pubblicità ed attività di marketing con lo scopo di trovare un acquirente.
Non solo però.
Ci sono due aspetti fondamentali su cui un’agenzia che prende un incarico in esclusiva deve necessariamente concentrarsi :
- Assistenza finanziaria completa ad un potenziale acquirente;
- Controllo accurato dei documenti di casa e risoluzione immediata prima di mettere in vendita casa di eventuali problemi.
Molte volte si pensa a fare le foto, mettere gli annunci, e poi si vedrà, tanto in Italia si sistema tutto, tanto poi una soluzione si trova; sia chiaro, non funziona più così, specialmente per il punto numero 2.
L’importanza di avere un’assistenza finanziaria a 360 gradi
Oggi come non mai (esclusi gli investitori) con i tassi al minimo storico, gli acquirenti ricorrono ad un mutuo per acquistare.
I problemi che si verificano con le banche che possono condizionare la tua vendita sono i seguenti:
- Scelta della banca sbagliata per la situazione specifica della persona, dunque pratica caricata e rigettata. Questo significa che hai perso la vendita;
- Tempi biblici per la lavorazione della pratica, intendo quasi due mesi per avere una risposta, poi magari la risposta è negativa e tu hai firmato la proposta e resti con un pugno di mosche. Questo significa che hai perso la vendita e devi ricominciare daccapo;
- Tempi biblici per l’erogazione dopo l’accettazione della pratica, in questo caso il danno si verifica in base alle tue esigenze, se hai un tempo prestabilito per fare il passaggio finale perché hai ricomprato potresti avere dei problemi legali o perdere dei soldi.
La realtà nuda e cruda è che alla banca non importa nulla. Loro danno i soldi e sei tu e il tuo acquirente che dovete aspettare.
In questo un mediatore creditizio preparato può aiutare il tuo acquirente a:
- Scegliere la banca giusta per prendere i soldi per pagare la tua casa;
- Accelerare i tempi di lavorazione della pratica ottenendo una risposta in tempi brevi, così anche se fosse negativa hai perso poco tempo;
- Accelerare l’erogazione del denaro rientrando così nei tempi stabiliti in proposta.
Dunque assicurati che l’agenzia a cui dai l’incarico sia alleata con un sistema di mediazione creditizia per avere più possibilità di vendere, in meno tempo e senza problemi.
Controllare assolutamente i documenti!
Senza entrare nello specifico della documentazione che serve, primo perché è materia dei tecnici e secondo perché dovrei scrivere un articolo di 80 pagine (in Italia infatti siamo dei fenomeni a complicarci la vita) voglio lasciarti un messaggio importante.
Controlla e sistema i documenti prima di mettere la casa in pubblicità
Questa è una cosa all’apparenza ovvia e scontata ma ti assicuro che, forse proprio perché è ovvio, non lo fa quasi nessuno.
Siamo un po’ tutti abituati a ragionare con il “poi vediamo”, “poi sistemiamo”, “troviamo prima un acquirente e poi…”.
E’ un errore. L’irregolarità dei documenti potrebbe innescare dei meccanismi complicati da renderti la vendita molto stressante.
Il problema principale sono i tempi per sistemarli in caso di non conformità. In questo paese siamo bravi a fare tante cose ma non siamo bravi quando dobbiamo snellire le procedure burocratiche. In Catasto ed in Comune alcune volte possono volerci dei mesi per regolarizzare situazioni di non conformità.
Questo potrebbe rallentare la tempistica di consegna della perizia in caso di mutuo e causare tensioni e nervosismi inutili nell’iter della pratica.
Inoltre un acquirente potrebbe demotivarsi all’acquisto oppure approfittare di alcune problematiche e offrire una cifra molto più bassa per la tua casa. Il mio consiglio è di controllare ed eventualmente sistemare prima di affrontare la vendita, eventuali soldi spesi per spese tecniche, se davvero hai deciso di vendere, sono un investimento; con i documenti sistemati la vendita sarà più serena senza stress e ansia.
E l’agenzia?
Avendo la sicurezza dell’incarico in esclusiva l’agenzia immobiliare può curare tranquillamente questi aspetti che ovviamente richiedono tempo (il tempo per un’azienda equivale a denaro) o addirittura rivolgersi lei stessa ad un tecnico di fiducia e consigliarti la strada migliore.
Senza incarico l’agenzia penserà a rivolgersi ad altri colleghi sperando in una richiesta buona e destinando così le sorti della tua casa a persone che neanche conosci. Tutto questo senza aver curato aspetti fondamentali indispensabili per prevenire insidie e problemi.
Nel caso in cui i documenti fossero regolari, buona vendita!
