“Trasparenza Immobiliare”. Contratto vincolato: tutto ciò che c’è da sapere

Gian Paolo Pingitore

(NewTuscia) – La proposta d’acquisto vincolata al buon esito della pratica mutuo, se non gestita e scritta correttamente, può essere causa di controversie e beghe legali all’interno del processo di una compravendita immobiliare; inoltre può essere  causa di problemi con l’agenzia se non è specificata la natura del vincolo.  Il perché di questo lo spiego nella seconda parte dell’articolo.

Essere agente immobiliare vuol dire anche, oltre a concludere l’affare, garantire una plogo-da-mettere-con-articolorocedura chiara e fluida che rispetti i tempi e le modalità stabilite evitando ansie e stress inutili a chi si rivolge ad un mediatore.

E’ giusto vincolare una proposta al buon esito del mutuo?

Assolutamente sì, ma bisogna farlo nel modo più chiaro e corretto possibile perché è vero che chi lascia un assegno non può rischiare di perderlo se la banca non accetta il mutuo, ma anche chi vende non può restare vincolato per mesi senza avere nulla in mano rischiando così di perdere altri potenziali acquirenti.

Cosa vuol dire contratto vincolato?

L’articolo 1353 Codice Civile dice che: “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”.

Per efficacia della proposta d’acquisto s’intende che ad affare concluso (art.1326 Codice civile, “il contratto è concluso nel momento in cui, chi ha fatto la proposta, ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”) l’agente immobiliare deve consegnare al venditore l’assegno rilasciato dalla parte acquirente (art. 1385 c.c.) e in seguito disporre i vari passaggi pattuiti nel contratto sulle modalità e tempistiche di pagamento.

La condizione (e cioè il tipo di vincolo) che si può mettere nel momento in cui si compila la proposta può essere: sospensiva, risolutiva, potestativa, casuale, mista, affermativa e negativa.

Nel mondo immobiliare si usa (quasi) sempre la condizione sospensiva o risolutiva. Una cosa che può creare controversie  e problemi è non specificare chiaramente la natura del vincolo e scrivere la classica frase “ la proposta è vincolata al buon esito del mutuo”.  E’ sbagliato e in caso di controversie sarà un bagno di sangue perché è una frase che praticamente non vuol dire nulla.

Che tipo di condizione va messa e cosa devo scrivere esattamente per non avere dei problemi?

La condizione sospensiva sospende l’efficacia e cioè gli effetti del contratto, la condizione risolutiva invece è il vincolo con cui “alcuni fenomeni del mondo immobiliare” chiedono le provvigioni (e ne hanno anche diritto) all’acquirente anche se il mutuo non viene accettato.

Questo perché la condizione risolutiva produce l’efficacia del contratto da subito, (dunque l’affare si conclude e la caparra viene consegnata) fino a che non si verifica la condizione.  In poche parole se non ti danno il mutuo, non perdi la caparra perché ti viene restituita e il contratto si risolve,  ma, avendo preso iniziale efficacia devi pagare la provvigione al mediatore.  Che poi non ci sarebbe niente di male, basterebbe semplicemente esserne a conoscenza e scegliere.

Praticamente, per non rischiare di perdere nulla se la banca non ti accetta il mutuo, la condizione deve essere sospensiva e deve essere indicato chiaramente che sospende gli effetti del contratto (nella dicitura in proposta), sulla dichiarazione delle provvigioni andrà scritto che la provvigione verrà corrisposta nel momento in cui verrà accettato il mutuo.

In proposta va indicato inoltre il nome della banca (con indirizzo della filiale) in cui la parte acquirente ha fatto richiesta per il mutuo e, molto importante, il tempo in cui la proposta è vincolata. Il vincolo ha un limite di tempo alla fine del quale le parti se non c’è risposta si ritengono libere di proseguire con una nuova proposta  oppure lasciar perdere tutto. La parte acquirente, se il mutuo non viene accettato, deve farsi rilasciare dalla banca un foglio in cui c’è scritto che la pratica è stata rigettata.

Tutto questo è importante perché nel momento in cui c’è una proposta sospesa, l’unico motivo per cui il contratto non prende efficacia, deve essere la mancata accettazione del mutuo, e non ripensamenti vari o cambi di programma. Non sarebbe giusto usare il vincolo come scusa per ritirarsi da un affare concluso, perché il  venditore, nel periodo sospeso, non può vendere la casa a nessun altro o comunque, (sempre che l’agenzia abbia incarico in esclusiva) deve aspettare la fine dei tempi del vincolo per valutare altre offerte (ecco perché deve esserci sempre un termine massimo).

Come semplificare tutto ed accorciare i tempi?

Ottenere una pre-delibera. E’ molto utile, quando cerchi casa, scegliere prima la banca più adatta a cui rivolgersi per il mutuo,  anche per sapere quanti soldi puoi prendere e dunque quali case andare a vedere.  Una volta scelta la banca,  devi portare  i documenti reddituali e far caricare già la pratica dall’istituto in modo da ottenere in 10/15 giorni la pre-delibera reddituale, anche se ancora non hai trovato la casa.

L’accettazione del mutuo dipende dal tuo rapporto rata/reddito (la rata di mutuo non dovrebbe superare all’incirca il 30% del tuo reddito mensile netto) e dalla perizia effettuata sulla casa che ti vuoi comprare. Nel momento in cui trovi la casa se redditualmente hai già avuto esito positivo, bisogna semplicemente portare i documenti dell’immobile e far venire il perito per la stima e l’accertamento della conformità urbanistica, tutto questo richiede dai dieci ai quindici giorni dunque il proprietario è più stimolato ad accettare il vincolo perché i tempi sono brevi. Chiaramente se devi iniziare la pratica da zero alcune banche possono far passare anche due o tre mesi e rischi così di perdere la casa che vuoi.

In tutto questo l’agenzia?

Si deve assicurare che la documentazione dell’immobile sia completa e sia allineata con le normative vigenti, eventuali problemi ritardano la consegna della perizia e dunque l’accettazione del mutuo mettendo in pericolo la conclusione dell’affare.

Ringrazio Gian Paolo Pingitore per la sua rubrica “Trasparenza Immobiliare”. Si amplia ancora di più la già vasta proposta informativa di NewTuscia.it al servizio dei nostri lettori. “Trasparenza Immobiliare” fornirà periodicamente informazioni sul settore della casa fornendo consigli utili e pratici su come muoversi senza rischi in tutto ciò che riguarda il mondo immobiliare. Un nuovo punto importante del nostro giornale che si prefigge di essere un servizio quotidiano non solo per essere informati ma anche per dare le risposte a tutti i “dilemmi” della vita quotidiana dei nostri lettori.

Buon lavoro Gian Paolo Pingitore!

Gaetano Alaimo
Direttore resp. www.newtuscia.it